注文住宅で二世帯住宅!【価格相場・家づくりの流れとポイント】

注文住宅で二世帯住宅を建てる

二世帯住宅を建てる気持ちは固まった!

さあどうする…?

いざ「二世帯にするぞ」と腹をくくっても、
どう動けいいのかピンとこないんですよね。

この記事では「注文住宅で二世帯住宅を建てる際の流れ・ポイント」を管理人宅のケースを紹介しながら解説します。

長文になったため2ページに分割しています。
1ページ目:【建築費用、全体の流れ、資金計画の立て方】
2ページ目:【ハウスメーカーと土地の効率的な探し方、契約から引き渡しまで】

最後まで読んでいただければ二世帯住宅建築のイメージがつかめます、ぜひお付き合いください。

二世帯住宅(注文)の相場

まずはじめに、
二世帯住宅っていくらお金がかかるの!?
というアナタに。

明確な答えはないけれど…ある調査結果からお伝えします。

平均延べ床面積57坪(188.1㎡)
完全同居3,200万円
一部共用3,695万円
完全分離4,009万円

※「2014年注文住宅動向・トレンド調査(リクルート住まいカンパニー調べ)」を出典として各所で引用されており、信頼性は高いものと思われます。ただインターネットでは結果が直接載っている文書は見つからなかったので、不動産関係会社などに対して公開された情報なのかもしれません。

これは二世帯住宅の建築費の平均金額です。(土地代のぞく)

完全分離>一部共有>完全同居の順で高いですね。
分離するほど場所や設備が必要なんだから当然と言えます。

…建物だけで3,200万~4,000万が相場って高くないですか?

でも大丈夫。
参考に紹介したものの、上の金額はあくまで平均なので気にしなくていいです。
平均点50点でも下は0点から上は100点まであるわけですから。

お金を出せばいろいろできるのは当たり前ですが、現実は厳しいもの。
あなたが出せるお金で、あなたにとっての「いい家」が建てばOKなんです。

建築費が上がる理由は「家の広さ(延べ床面積)」「設備の数・グレード」がほとんど。

設計の工夫、前向きな担当さんがいれば低価格でも実現できます。

わが家は延べ床面積44坪(145㎡)。
建物契約金額が2,180万+付帯工事費570万=建物に2,750万
諸経費300万+土地が1,300万でトータル4,350万で完全分離を建てました

建物だけで4,000万なんてとても無理!なんて思わなくていいんです。

※付帯工事は建物建築以外の工事のこと。地盤改良や外構工事などが含まれます。

二世帯住宅を注文住宅で建てる流れ

二世帯住宅を形にする方法を見てみましょう。

注文住宅 二世帯住宅 フローチャート

ざっくりした流れは画像のとおり。
注文住宅なので土地契約→建築工事契約→完成になります。

  1. 二世帯の妄想をしながらハウスメーカー&土地を探す
  2. ハウスメーカーに土地と住宅ローンの相談
  3. つなぎ融資で土地を買う
  4. ハウスメーカーと建築請負契約をする
  5. 設計、着工、竣工
  6. 住宅ローンの融資実行、引き渡し

土地を持ってるかどうか、自己資金の有無などで流れは変わりますが、この順でだいたいのケースはカバーできるはず。

ここからがメイン!順序立てて説明します。
長いけど頑張ってくださいね、なんとなく流し見するだけでも大丈夫。

いつも理想を思い描こう

二世帯住宅の妄想をする

外観は輸入住宅みたいなオシャレなのがいいな、木製サッシで窓枠もかわいくて…

間取りはもちろん完全分離!玄関は別でも、世帯同士をつなぐインターホンとかあれば便利かな?

洗濯洗剤は隠したいから収納に工夫できるといいな…

駐車場は2世帯分+来客用で3つは欲しいかも。

↑こんな感じでなんでも妄想します。
実現できるかは別でいいんです。

「こうだったらいいな」が出てきたら、「ここは譲れない」が見えてきます。

譲れないポイントに優先順位をつけ、打ち合わせまで温めておきましょう。
あなた、旦那さん、お母さんお父さん…住む人みんなの意見を出しておくことが大事です。
ご両親の意見は直接聞きづらいので、旦那さんにしっかり橋渡し役になってもらいましょう!

優先順位は「あとで修正が難しい・価格が大きいもの」を 上にもってきましょう。
※わが家の場合は屋根を瓦にしたり、二階床下に防音材を敷いてもらったりなど。他にはフローリングの素材や水回りの位置などもありますね。

家づくりの雑誌や本を読むのもモチベーションを保つコツです。

資金計画を立てよう

注文住宅の資金計画

理想の家を考えつつ、現実も大事。
資金計画なくして家はなし。

例えば、テレビや洗濯機を買うとき。
一括でもいいけど、分割払いもありえます。月々いくらなら払えるかな?と考える。

住宅だってケタは違うけど同じことです。

自分が払えるお金はどれくらいなのかを考えておくことが大切。

総予算を出す

最初に総予算を決めます。
と言っても、あんまり固く考えなくてもいいですよー。
以下の計算でかんたんに出してOKです。

総予算=【自己資金+贈与資金+住宅ローン借入額】

自己資金

スッカラカンにならないよう、100〜200万は残しておきましょう

入居後も家具家電など入り用ですし、病気や怪我など不測の事態などにも備えて。残す額は安心できるぶんを。

贈与資金

親や祖父母からの資金援助があるなら。

ふつう110万円を超える金額をもらうと贈与税がかかります。が、家を買うため(住宅取得等資金)の贈与であれば確定申告で非課税になる場合も。

金額や時期、省エネ住宅かなどによって非課税になる金額の範囲は変わります。申告しなければ贈与だとバレない…かもしれませんが、いきなり口座で大金が動いたら税務署は気付く可能性はあります。面倒でも申告しましょう。

住宅ローン借入額

借りられる額の試算はフラット35の借入可能額シミュレーションで可能です。※変動金利での試算は難しいので固定金利での計算でいいと思います

ただし結構オーバーに借りられる結果になるので(年収600万で5,900万弱など。利息を足すと7,000万超えます…)、現実的には月々の返済希望額からのシミュレーションをおすすめします。

いくら借りられるかよりも、いくら返せるか。

「3,500万返せる?」といきなり聞かれても答えられないので、まずは「月々いくら返せる?」を考えましょう。家賃みたいなもんですね。無理せず貯金もできる返済額でいきましょう。

子供が育てば学費に部活に受験にとお金がかかるし、家自体も10年20年たてば修繕箇所がでできます。家電の買い替えだってあるでしょう。

借入可能額

先程の月々の返済希望額からのシミュレーションで、ボーナスなし10万円の返済額だとどれくらい借りられるかを試算してみました。

10万/月でおよそ3,367万円借りられます。

10万円×35年だと4,200万円なので、3,367万との差額は利息です。借入額が多かったり返済期間が長いと金利の影響をたくさん受けますねー。

※記事執筆時点で金利1.31%で35年ローン、元利均等返済で試算

総予算=【自己資金+贈与資金+住宅ローン借入額】
例)5,000万=【600万+800万+3,600万】

例として、この総予算を住宅資金にあててみましょう。

総予算を土地代+建築費+諸費用に割り振る

予算を「土地代+建築費+諸費用」に組み直します。

諸経費

手数料や保険、予備費などどうしても必要な分なので外せません。

3~400万は見ておきましょう。

どこまで諸経費に入れるか・利用するメーカーや金融機関による、という問題はあるものの…ざっとかかるものだけでも

  • 住宅ローンの手数料・登記費用
  • 司法書士さんへの報酬
  • 各契約などの印紙税
  • 火災保険・地震保険
  • 固定資産税・不動産取得税
  • 引越し費用
  • 家具家電、カーテンや照明

などがあげられます。

土地代

土地は大事です!

建物は時間がたてば劣化しますが、土地はそこにあるだけで価値がある。
将来の都市開発によって価値が上下することはありますが、そうそう変わるものではありません。

万が一のことがあっても土地に価値があれば助けになります。

もちろん通勤や通学、病院や銀行への距離など毎日の生活のベースでもある。
子供のためにも治安がよさそうなところ、高齢になっても移動に困らないように電車やバスが使いやすいところ…など、そこで暮らすイメージを大切に。

個人的には南向き北向きとか広い狭い(極端に狭いとかでなければ)よりも立地そのものを重視します。
設計でなんとかできることが多いので。

※土地はケチらないほうが良いですが、不動産情報を探すうちにお得な土地が見つかることも。周辺と比べて安い=ワケありですが、ワケと価格の関係に納得できればラッキー。だいたい擁壁などの追加工事が必要とかが多いです。

建築費

必然的に最後になるのが建築費。

土地にお金をかけたせいで建物が建てられない…となってはいけませんが(-_-;)

費用の項目でお話したとおり、設計次第で価格を抑えることは可能です。

節約ポイント:廊下を少なくし延べ床面積を減らす。建具・造りつけ収納を減らす。住宅設備のグレードや取捨選択。DIYできることはする。

NG節約ポイント:フローリングや屋根、外壁材など長く使うもの(リフォーム・修繕費用がかかる)は多少値が張っても品質の良いものを選びたい。

諸経費と土地代の残りとはいえ、安く済んだわが家のケースを考えても本体工事費+付帯工事費で2,500万~3,000万以上は見ておきたいところ。
※付帯工事…建物建築以外の工事のこと。

総予算5,000万を割り振ると…
総予算5,000万=【諸経費400万+土地2,000万+建物2,600万】

実際には諸経費はもっと安くなるかもしれないし、土地代は高くなるかもしれない。
そのへんは動きながら対応していくしかないので、割合は目安として、総予算を常に意識しておくといいですね。

具体的には「総額5,000万のうち2,000万は土地にあてたい」という相談をすることになります。

予算を決めたらさっそくハウスメーカー・土地を探しましょう!

効率的な探し方をお伝えします。

「ハウスメーカー・土地の探し方」「契約から引き渡し」「住宅建築の肝心なモノ」は次のページに。

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